Polski rynek nieruchomości, zarówno biurowych, jak i przemysłowych i handlowych, notuje pozytywne wyniki - zwłaszcza dzięki dobrej dynamice wzrostu PKB. Eksperci prognozują, że dobry trend powinien się utrzymywać. Optymistyczne prognozy przynosi najnowszy raport firmy doradczej Cushman & Wakefield, którego autorzy podsumowali wydarzenia na polskim rynku nieruchomości w trzecim kwartale 2010 r.

 

Eksperci podkreślają, że dobra koniunktura w polskiej gospodarce - przy tempie wzrostu na poziomie ok. 3 proc. - ma pozytywny wpływ na sytuację na rynku powierzchni biurowej.

 

- Najwyższe czynsze utrzymały się na stabilnym poziomie we wszystkich najważniejszych miastach regionalnych. Niemniej jednak niedobór powierzchni klasy A w warszawskim Centralnym Obszarze Biznesu spowodował wzrost stawek czynszów w tym rejonie. W trzecim kwartale stopy kapitalizacji za najlepsze nieruchomości nie uległy większym zmianom, nieznaczną kompresję odnotowano w lokalizacjach poza centrum Warszawy oraz w Poznaniu, Wrocławiu i Gdańsku - napisano w raporcie.

 

Autorzy opracowania wskazują, że największym zainteresowaniem cieszą się głównie najlepsze nieruchomości w centrach miast, co doprowadziło do spadku najwyższych stawek czynszu w lokalizacjach poza centrum o wysokich wskaźnikach pustostanów. W Warszawie popyt był dość silny, generowany przede wszystkim ze strony firm przedłużających umowy najmu, w mniejszym stopniu ze strony nowych podmiotów wchodzących na rynek lub powiększających zajmowane powierzchnie.

 

- Obecnie realizuje się niewiele inwestycji z uwagi na wciąż ostre kryteria przyznawania kredytów oraz słabszy popyt. Oczekuje się jednak, że pewna liczba projektów zabezpieczonych umowami pre-let lub prowadzonych przez deweloperów dysponujących kapitałem zostanie wkrótce rozpoczęta - czytamy w analizie.

 

Eksperci wyliczyli, że w trzecim kwartale inwestycje w sektorze powierzchni biurowej - stanowiące piątą część wszystkich inwestycji - wyniosły ponad 140 mln euro. Największe zainteresowanie wykazywali nabywcy z Europy Zachodniej przy niewielkiej aktywności ze strony polskich inwestorów.

 

- Oczekuje się, że w najbliższych miesiącach polska gospodarka będzie nadal się rozwijać, co przyczyni się do utrzymania aktywności na rynku najmu i stabilnych stawek czynszu. Jednocześnie wraz ze wzrostem konkurencji może zmniejszyć się zakres oferowanych zachęt dla najemców powierzchni klasy A. Rynek inwestycyjny będzie nadal przyciągać inwestorów europejskich ze względu na korzystne warunki gospodarcze - prognozują eksperci.

 

Pozytywne wskaźniki makroekonomiczne przekładają się również dobra kondycję rynku nieruchomości handlowych.

 

- Na rynku najmu obserwuje się wzrost aktywności. Podobnie jak w pierwszym półroczu największy popyt generują głównie najemcy dużych powierzchni. Stawki czynszów utrzymują się na dość stabilnym poziomie we wszystkich podsektorach rynku handlowego, natomiast w najlepszych centrach handlowych nieznacznie wzrastają - wskazano w raporcie.

 

- Otwarto kilka nowych centrów handlowych, ale ze względu na trudności z pozyskiwaniem finansowania i niewielkim popytem wśród najemców liczba nowych obiektów oddawanych do użytku w porównaniu z ubiegłym rokiem wyraźnie się zmniejszyła. Największym zainteresowaniem cieszą się najlepsze obiekty w większych miastach, choć najemcy dużych powierzchni handlowych kontynuują ekspansję na terenie całego kraju - dodano.

 

Eksperci prognozują, że w krótkiej perspektywie czasowej popyt wśród najemców utrzyma się na dość stabilnym poziomie, a największym zainteresowaniem będą się cieszyć obiekty w najlepszych lokalizacjach. Najwyższe czynsze i stopy kapitalizacji dla najlepszych powierzchni nie ulegną znacznym zmianom. Jednak wzrost zainteresowania centrami handlowymi wysokiej jakości może spowodować presję zniżkową na stopy kapitalizacji pod koniec 2010 r.

 

Autorzy raportu przypomnieli, że jednym z głównych czynników pobudzających wzrost gospodarczy jest produkcja przemysłowa, której wzrost pozytywnie wpłynął na sytuację w sektorze nieruchomości przemysłowych.

 

- Stawki czynszu nie uległy większym zmianom w skali kraju. Wzrost odnotowały jedynie stawki czynszu za powierzchnie produkcyjne w Krakowie oraz powierzchnie logistyczne w Warszawie. Stopy kapitalizacji utrzymały się na stabilnym poziomie w większości miast, nieznacznie zmniejszyły się w Krakowie, Katowicach, Łodzi i Szczecinie - napisano w analizie.

 

- Wciąż niskie efektywne koszty najmu powierzchni przemysłowych powodują, że najemcy coraz częściej decydują się renegocjować istniejące umowy. Decyzje podejmowane są nadal ostrożnie, dzięki czemu sektor ten utrzymuje stabilne tempo rozwoju. Na rynku w całym kraju pojawiają się już jednak oznaki wzrostu aktywności: rosnąca liczba umów dotyczących renegocjacji warunków najmu, zwiększenia zajmowanej powierzchni oraz kilka transakcji o powierzchni ponad 10 tys. mkw. - dodano.

 

Wskaźnik pustostanów jest nadal stosunkowo wysoki, większość realizowanych projektów to obiekty built-to-suit. Obecnie buduje się niewiele obiektów, ale wraz ze wzrostem popytu na nową i większą powierzchnię w przyszłym roku można oczekiwać wzrostu liczby rozpoczętych inwestycji.

 

Zainteresowanie inwestycjami wykazywali zarówno polscy, jak i zagraniczni inwestorzy (głównie z Europy), dzięki dobrej kondycji polskiej gospodarki w porównaniu do wielu innych państw europejskich. W trzecim kwartale poziom inwestycji w sektorze nieruchomości przemysłowych był niższy w stosunku do wyjątkowo dobrego drugiego kwartału, ale wciąż stosunkowo wysoki (84 mln euro).

 

- Korzystna sytuacja polskiej gospodarki powinna wpłynąć na utrzymanie najwyższych czynszów na stabilnym poziomie. Jednak wobec ograniczonej podaży powierzchni wysokiej jakości możliwe są pewne wzrosty w średniej perspektywie czasowej. Utrzyma się popyt na obiekty przemysłowe, ale łączny wolumen inwestycji raczej nie osiągnie poziomu z ostatnich dwóch kwartałów. Pod koniec 2010 r. można się spodziewać kompresji stóp kapitalizacji za najlepsze powierzchnie, zwłaszcza w Warszawie - podsumowali autorzy raportu.

 

 

wnp.pl (TE) - 23-11-2010 14:58