Deweloperzy powierzchni magazynowych nie budują już na zapas, licząc - jak przed kryzysem - na dobrą koniunkturę. Dlatego coraz większe znaczenie odgrywają obiekty realizowane w systemie built-to-suit (BTS). Sytuacja na rynku nieruchomości magazynowych była tematem jednej z debat, która odbyła się w ramach Property Forum 2011.
Deweloperzy powierzchni magazynowych zaczęli odczuwać kryzys na początku 2009 r., który był dla branży bardzo słaby. Odbicie było już odczuwalne w ubiegłym roku, a 2011 r. zapowiada się optymistycznie.
- Z pewnością ten rok będziemy mogli zaliczyć do udanych. W 2010 r. popyt na powierzchnie magazynowe wyniósł ok. 1,2 mln m kw. Natomiast po pierwszym półroczu 2011 r. było to ok. 850 tys. m kw. Pierwsze dwa kwartały są tradycyjnie najsłabsze dla branży, dlatego możemy założyć, że na koniec roku wynik na pewno nie będzie słabszy niż 1,6 mln m kw. - powiedział Jan Barbasiewicz, dyrektor działu powierzchni magazynowych Jones Lang LaSalle.
- Perspektywy rozwoju dla branży są dosyć dobre. Każdy biznes, który miałby tempo rozwoju na poziomie 20-25 proc. można by uznać za rewelacyjny. Musimy jednak pamiętać, że baza była bardzo niska, dlatego daleko nam jeszcze do wyników sprzed kryzysu. Trudno też powiedzieć jak będzie kształtowała się sytuacja w kolejnych latach - wskazał.
Barbasiewicz dodał, że ważnym motorem rozwoju rynku magazynów będzie powstająca sieć dróg i autostrad. Zwłaszcza, że Polskie magazyny działają nie tylko w skali kraju, ale całego kontynentu.
Uczestnicy konferencji podkreślili, że w ostatnich latach wzrosło znaczenie obiektów budowanych w systemie built-to-suit.
- Obiekty BTS były języczkiem u wagi przed kryzysem. Natomiast w ostatnich latach dawały deweloperom pewność co do opłacalności budowanego obiektu. Ten trend jest w szczególności widoczny obecnie, kiedy wszystkim zależy na jak najlepszym wydaniu każdej złotówki. Magazyny BTS nadal będą powstawać - taki trend panuje także w pozostałej części Europy - bo zawsze znajdą się klienci z konkretnym zamówieniem - ocenił Marek Foryński, dyrektor zarządzający strukturą BTS Group w Panattoni Europe.
Zaznaczył, że o BTS-ach nie powinno mówić się jako o magazynach, ale raczej obiektach przemysłowych, gdyż często są też przystosowywane do działalności produkcyjnej.
Bartosz Mierzwiak, market officer ProLogis na Polskę, podkreślił, że jeśli doszłoby do kolejnego spowolnienia gospodarczego, to wzmocniłoby to trend realizowania projektów BTS w Polsce.
- Za granicą jesteśmy postrzegani jako dobry rynek z wykwalifikowaną siłą roboczą, która jednocześnie jest jeszcze dosyć tania, a wiadomo, że w kryzysie szuka się oszczędności. Projekty BTS są popularne również dlatego, że deweloper poniekąd pełni obecnie funkcję banku. Dzięki temu, że deweloper organizuje finansowanie, klient może zbudować swój obiekt, na który zazwyczaj nie miałby własnych środków lub obawiałby się ich zainwestowania - powiedział Mierzwiak.
Paweł Sapek, dyrektor rozwoju Segro na Europę Centralną, zwrócił uwagę, że rozwój BTS-ów jest bardzo mocno uzależniony od kondycji branży motoryzacyjnej.
- Jeśli popatrzymy na obiekty oddawane do użytku w ostatnich trzech latach, to na segment automotive przypada ich ok. 70 proc. - podkreślił.
Mirosław Koszany, prezes Biura Inwestycji Kapitałowych, wskazał, że dzięki projektom BTS firmy ponoszą wymierne oszczędności, a często również korzyść finansową.
- Wiele przedsiębiorstw przenosząc się do nowych lokalizacji może sprzedać atrakcyjnie położone nieruchomości, które nierzadko leżą nawet w centrach miast - wyjaśnił.
Dodał, że czasy kryzysu na rynku nieruchomości komercyjnych najmocniej odbiły się właśnie na magazynach.
- Przełożyło się to na wzrost pustostanów i spadek stawek czynszowych. Obecnie firmy nie chcą podpisywać długich umów, dlatego trudno budować perspektywy branży poza projekty BTS. Mimo tego uważam, że deweloperzy działający na polskim rynku są przygotowani na ewentualną drugą fazę kryzysu i jeśli ona nadejdzie, powinni przetrwać - ocenił Koszany.
- Lekcja, którą wynieśliśmy z kryzysu jest taka, że nigdy nie można działać za szybko. Nawet, gdy wydaje się, że perspektywy rozwoju są niegraniczone - powiedział Bartosz Mierzwiak z ProLogis.
- Poradziliśmy sobie już z częścią problemów, która wynika z wybudowania za dużej ilości powierzchni. Czeka nas jeszcze uporządkowanie banku ziemi, który obecnie jest znacząco za duży - dodał.
Dariusz Kierski, dyrektor logistyki na Polskę w Grupie Muszkieterów, podkreślił, że w kolejnych latach zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe powinno istnieć ze strony obiektów handlowych.
- Obecnie w Polsce trwa budowa wielu nowych obiektów handlowych, które powoli zaczynają pokrywać terytorium całego kraju. Dlatego w sieciach handlowych trwa analizowanie najbardziej efektywnych przepływów logistycznych, co jest automatycznie przekładane na projekty dotyczące zapotrzebowania na przyszłe powierzchnie magazynowe. Takie zapotrzebowanie w przyszłości powinno istnieć - zaznaczył.
Paweł Sapek z Segro wskazał, że Polska dysponuje ok. 6 mln m kw. powierzchni magazynowo-przemysłowej. Tymczasem Francja czy Niemcy posiadają jej ok. 40-50 mln m kw.
- Polska jest jeszcze na fali wzrostowej. Będzie to dotyczyło głównie lokalizacji w dużych aglomeracjach o dobrej infrastrukturze. Rozwój w mniejszych miastach czy wschodniej Polsce jest jeszcze kwestią okresu ok. 4-5 lat - podsumował Sapek.
Organizatorem Property Forum 2011 była Grupa PTWP, wydawca m.in. portalów propertynews.pl i wnp.pl oraz Miesięcznika Gospodarczego "Nowy Przemysł".
Tomasz Elżbieciak
wnp.pl (Tomasz Elżbieciak) - 28-09-2011 15:55
